Articolo del 24/06/2008
Cessione infraquinquennale di fabbricati. Tassazione delle plusvalenze
L’Agenzia delle Entrate ha recentemente fornito alcuni chiarimenti in ordine alla corretta tassazione, ai fini Irpef, delle plusvalenze derivanti da cessioni di immobili, entro cinque anni dall’acquisto, o costruzione, di cui all’art. 67, comma 1, lett. b, del D.P.R. 917/1986.
Questi riguardano, in particolare:
- la vendita, a titolo oneroso ed entro cinque anni dall’acquisto, di un immobile, destinato ad abitazione principale da parte di un familiare del cedente, che ha mantenuto la residenza anagrafica in un luogo diverso (R.M. n. 218/E del 30 maggio 2008);
- la cessione infraquinquennale di abitazioni ricavate dal frazionamento di un unico appartamento o costruite al di sopra di quelle esistenti (R.M. n. 219/E del 30 maggio 2008);
- il concetto di ultimazione di un fabbricato, sempre con riferimento alla determinazione della plusvalenza derivante dalla cessione dello stesso (R.M. n. 231/E del 6 giugno 2008).
Come noto, l’art. 67, comma 1, lett. b, del D.P.R. 917/1986 annovera, tra i redditi diversi, imponibili ai fini Irpef, le plusvalenze (intese come differenza positiva fra il corrispettivo di vendita e quello di acquisto dell’immobile) derivanti, tra l’altro, dalla cessione, a titolo oneroso, di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, ad eccezione della vendita di unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente, o dei suoi familiari.
In sostanza, la cessione, nei cinque anni successivi all’acquisto, di un’unità immobiliare che sia stata adibita, per le maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita, ad abitazione principale del venditore, non concorre alla formazione del reddito imponibile, ed è, pertanto, esclusa dall’Irpef.
In tal ambito, con la R.M. n. 218/E/2008, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito il regime fiscale applicabile alla vendita infraquinquennale di un alloggio, utilizzato come abitazione principale da un familiare del cedente che, nel caso concreto, la possedeva come usufruttuario, pur avendo mantenuto la residenza anagrafica in un altro luogo.
In particolare, per “abitazione principale” si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, coincidente con la residenza anagrafica.
Nell’ipotesi in cui il contribuente abiti in un luogo diverso da quello risultante all’anagrafe, tale circostanza, ai fini dell’esclusione dalla tassazione, come plusvalenza, della cessione in esame, deve essere provata da fatti oggettivi (intestazione delle utenze domestiche, indicazione del domicilio nella corrispondenza ordinaria, ecc.).
In tale ipotesi, la cessione dell’abitazione non comporta l’assoggettamento a tassazione della plusvalenza realizzata, a condizione che:
- il familiare del cedente (nel caso di specie, usufruttuario) abbia vissuto nell’abitazione per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita dell’immobile;
- la circostanza che il familiare viva effettivamente nell’immobile oggetto di cessione (pur mantenendo la residenza anagrafica in un luogo diverso) venga provata da fatti oggettivi (come l’intestazione delle utenze domestiche).
Diversamente, qualora non sia stata provata l’utilizzazione dell’appartamento, da parte del familiare usufruttuario, come abitazione principale per il prescritto limite temporale, la cessione dell’unità abitativa produce una plusvalenza, imponibile come reddito diverso, con applicazione dell’aliquota marginale del cedente.
Con la R.M. n. 219/E/2008, l’Agenzia delle Entrate ha, inoltre, chiarito che:
- la vendita di unità immobiliari, risultanti dal frazionamento di un appartamento, acquistato da meno di cinque anni, non determina una plusvalenza tassabile, a condizione che l’immobile, successivamente diviso, sia stato destinato ad abitazione principale dal contribuente, o dai suoi familiari, per la maggior parte del tempo trascorso tra la data d’acquisto e la data di vendita degli appartamenti risultanti dal frazionamento (ovvero le date delle singole cessioni, se effettuate separatamente);
- la cessione infraquinquennale di appartamenti e di una mansarda, costruiti previo permesso di sopraelevazione su un immobile esistente (non utilizzati come abitazione principale del cedente o dei familiari), produce una plusvalenza che concorre alla formazione della base imponibile Irpef, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b, del D.P.R. 917/1986.
In tale ipotesi, comunque, l’Amministrazione finanziaria precisa che il venditore, in ogni caso, può scegliere la tassazione agevolata prevista dall’art.1, comma 496, della legge 266/2005, in base alla quale, su richiesta resa al notaio al momento del rogito, sulla plusvalenza realizzata si applica un’imposta sostitutiva dell’Irpef, pari al 20%.
In tale seconda ipotesi, inoltre, l’Amministrazione finanziaria tiene a precisare che i chiarimenti forniti con la R.M. n. 219/E/2008 risultano validi unicamente nel caso in cui l’attività di compravendita immobiliare effettuata dal contribuente non assuma i caratteri di “sistematicità” e “ripetitività”, tali da configurare l’esercizio di un’attività d’impresa.
Diversamente, infatti, i proventi conseguiti dalle cessioni degli immobili dovranno essere considerati come reddito d’impresa, producendo effetti anche sul regime IVA applicabile.
Infine, con la Risoluzione n.231/E del 6 giugno 2008, l’Agenzia delle Entrate è tornata sul concetto di ultimazione di un fabbricato, ribadendo, in particolare, che:
- nell’ipotesi di cessione di un fabbricato concesso in locazione al termine dei lavori di costruzione, il limite quinquennale, ai fini dell’eventuale rilevanza dell’operazione come plusvalenza, decorre dalla stipula del contratto di locazione, relativo all’utilizzo del bene, pur in assenza di una formale attestazione di ultimazione dei lavori rilasciata dal tecnico competente.
Infatti, poiché, sotto il profilo fiscale, il concetto di ultimazione della costruzione coincide con il momento in cui l’immobile è idoneo a compiere la propria funzione, la stipula del contratto di locazione fa presumere che l’immobile sia idoneo ad assolvere alla funzione cui è destinato, a prescindere dalla data di accatastamento del bene o da quella della documentazione rilasciata in sede di collaudo.
Pertanto, con riferimento al caso di specie, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cessione di un fabbricato strumentale, concesso in locazione nel 2001 dopo la fine dei lavori di costruzione, il cui collaudo è avvenuto nel 2002 e l’accatastamento nel 2007, non concorre a tassazione come “reddito diverso”, essendo ormai trascorso il termine di cinque anni dall’ultimazione della costruzione, decorrente dalla data di stipula del contratto di locazione.

Fonte: Associazione Nazionale Costruttori Edili