L’approfondimento delle caratteristiche della domanda abitativa milanese realizzato dal Comune di Milano è un’importante documento per capire cosa sta succedendo nel mondo del mattone del capoluogo lombardo. Il documento mette in evidenza che il mercato immobiliare in città è caratterizzato da una chiara preferenza da parte delle famiglie verso il mercato della compravendita. Ma questo non basta: una tendenza piuttosto evidente e allarmante che questi dati mostrano è che le famiglie che ’popolano la locazione’ lo fanno sempre più per necessità, ovvero per l’impossibilità economica di accedere alla proprietà. Questo però non implica affatto una diversa stabilità abitativa (nella locazione), ma indica una forma sempre più diffusa di disagio che non regge i canoni di mercato e, considerata la sempre limitata offerta di edilizia residenziale pubblica, difficilmente riesce a trovare soluzioni alternative e sostenibili.
Secondo il report, gli ultimi anni sono stati caratterizzati da un aumento delle famiglie a Milano, connesso in parte anche alle dinamiche migratorie che hanno visto giungere quote sempre più rilevanti di stranieri, ma soprattutto legato alle dinamiche demografiche interne: l’aumento del numero di famiglie, legato alla diminuzione del numero di componenti, è dovuto anche alla formazione di nuove famiglie da parte delle generazioni numericamente assai consistenti del baby boom degli anni 1960.
Il mercato immobiliare di Milano è in gran parte (il 73% circa) alimentato dai residenti nello stesso comune,
mentre si riscontra che in maggioranza gli acquirenti extra-comunali provengono da altre province (o da altre regioni), piuttosto che dalla provincia di Milano. Se il mercato di Milano città, per il 10,5% del totale è sostenuto dai residenti in tutti i comuni limitrofi, i residenti a Milano alimentano il mercato della provincia per la quota considerevole del 22,4%, preferendo normalmente i
comuni della cintura Nord. Comunque rimane alta la domanda generata dal desiderio delle famiglie di migliorare la loro condizione abitativa. A questa si aggiunge la domanda legata alla progressiva integrazione degli immigrati e agli acquisti di seconde case, in sostituzione di un affitto sempre più oneroso e raro.
L’ottimo rendimento degli investimenti sui mercati azionari e la conseguente accumulazione di ricchezza prima della crisi del 2000, così come l’appetibilità dei mutui immobiliari, ma anche le agevolazioni per favorire il rientro dei capitali in Italia (scudo fiscale) e la maggiore cognizione della tutela economica derivante dalla ricchezza patrimoniale piuttosto che dalla ricchezza finanziaria hanno avuto un effetto dirompente sul mercato immobiliare, spingendolo rapidamente verso un maggiore dinamismo. Tutto ciò si è ripercosso sull’equilibrio tra domanda ed offerta.
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