Spesso accade che, in occasione della fase finale di un contratto di locazione di immobili, sorgano delle divergenze tra conduttore e locatore. Mi riferisco, in particolare, al delicato momento della riconsegna dell’immobile ed alla possibile contestazione, da parte del locatore, dello stato di degrado dell’immobile stesso. Com’è noto, l’art. 1590 cod. civ. impone al conduttore di restituire la cosa “nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento ed il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”. Prosegue la norma, prevedendo che “Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”. È evidente, dunque, che vi è un obbligo ex lege, a carico del conduttore, di restituire la cosa in buono stato, pena la possibilità, per il locatore di richiedere il risarcimento dei danni subiti. Si rende, tuttavia, necessaria, a questo proposito, una precisazione: a fronte del normale deterioramento della cosa, ovvero a seguito del suo normale uso, nulla potrà essere richiesto, a titolo di risarcimento, dal locatore. Diversamente, qualora in violazione della sopra richiamata norma codicistica, al momento della riconsegna dell’immobile, esso risulti, effettivamente, danneggiato per incuria del conduttore o, comunque, per fatti addebitabili a questo ultimo, il locatore avrà diritto di richiedere il risarcimento dei danni subiti. Sotto tale profilo, occorre precisare che i danni che andranno presi in considerazione non saranno, soltanto, quelli relativi agli oneri necessari per i lavori di ripristino dell’immobile, ma anche i danni derivanti dal mancato guadagno. In buona sostanza, il conduttore sarà obbligato a risarcire i danni arrecati, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino dell’immobile che gli era stato concesso in locazione, ma sarà, altresì, tenuto a corrispondere il canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione ed il completamento di tali lavori, senza che, a questo ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori. Questo è quanto ha avuto modo di precisare la Corte di Cassazione, con sentenza n. 13222/10, depositata il 31 maggio scorso. Con la pronuncia in oggetto, infatti, i giudici di legittimità hanno potuto precisare che “non si dubita, in giurisprudenza, che il locatore, in caso di anormale usura dell’immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l’esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all’immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l’esecuzione dei lavori di riparazione”. Ma non solo. La giurisprudenza di legittimità, sempre con una recente sentenza (Corte Cass., sent. n. 11967/2010, depositata il 17 maggio scorso), ha stabilito che il conduttore deve risarcire i danni al locatore anche se l’immobile viene venduto, senza che i lavori di ripristino siano stati realmente effettuati.
La ragione di questa previsione va ricercata nel fatto che il locatore dell’immobile ha, in ogni caso, depauperato il patrimonio del locatore e, conseguentemente, dovrà risarcire il danno. Che il bene venga, poi, venduto è un fatto irrilevante ai fini dell’azione risarcitoria. La vendita, infatti, concludono i giudici di legittimità, è un evento successivo al momento in cui sono stati procurati i danni ed è necessario assicurare la reintegra del patrimonio del locatore. D’altra parte, è una circostanza inconfutabile che il prezzo di vendita sia strettamente connesso allo stato di fatto nel quale si trova l’immobile. Se il bene appare gravemente danneggiato, è ovvio che il prezzo di mercato risulterà decurtato degli oneri necessari all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione. In tale contesto, il risarcimento appare del tutto legittimo, anche se l’immobile viene venduto senza che le opere siano state effettivamente eseguite.

Avv. Paola Perassi
Commissione scientifica IRCAT