Come cresce e come si sta sviluppando il mercato immobiliare italiano. Ma soprattutto: è ancora possibile per un agente immobiliare lavorare da solo o è preferibile collaborare con altri professionisti.
Ne abbiamo parlato con Andrea Chiusano, Amministratore Delegato di Chiusano & C. s.r.l. e Presidente Rete Unica.

Come si sta sviluppando il mercato immobiliare? Ma soprattutto come e in che modo si relaziona con l’attuale crisi?

La prima considerazione che possiamo fare e che mi pare fondamentale per analizzare questa fase di mercato e che non è assolutamente andato in crisi il desiderio degli italiani di investire in immobili sia residenziali che industriali e commerciali.
Si è prodotto a seguito della crisi economica globale, nei livelli medio alti, uno stato confusionale che ha disorientato e reso difficili le scelte sia di acquirenti che venditori. Nei livelli medio bassi la paura di un futuro incerto li ha allontanati dall’idea di indebitarsi e ha costretto a rimandare scelte già fatte a tempi migliori.
Tutto ciò ha creato i seguenti effetti: una rilevante diminuzione delle compravendite a tutti i livelli, 50% in meno rispetto al 2007 e una leggera diminuzione di prezzi nelle tipologie medio alte, una consistente diminuzione dei prezzi nelle tipologie medio basse (20/30% in meno).
Rispetto ad altre crisi precedenti (vedi 1993) questa è stata caratterizzata dal fatto che la contrattazione ha continuato ad essere abbastanza vivace ma le aspettative dell acquirente che sperava in una forte riduzione del prezzo non venivano corrisposte dal venditore che ha avuto la forza di resistere e tenere alto il prezzo.
Questo sarà per il futuro un ulteriore rafforzamento del gradimento all’investimento immobiliare: in situazione drammatica l’immobile ha tenuto in modo più che decoroso.
Il mercato immobiliare nei prossimi mesi manterrà queste caratteristiche : tempi di conclusione più lunghi degli anni precedenti, consapevolezza dell’acquirente di una stabilizzazione dei prezzi che aiuterà a decidere, consapevolezza da parte del venditore di poter realizzare un prezzo onorevole, un timido riavvicinamento da parte di acquirenti al sistema creditizio peraltro mai cosi vantaggioso come ora, e con alcuni istituti bancari molto attivi nel settore mutui.
Pertanto previsioni di cauto ottimismo. Fattori determinanti saranno: lo "scudo fiscale" se come previsto arriveranno risorse di nuovi investitori, agevolazioni fiscali cosi come la tassazione fissa del 20% sulle locazioni, ma sopratutto un miglioramento delle retribuzioni che riadegui la possibilità di indebitamento con le risorse delle famiglie, e naturalmente un miglioramento complessivo del sistema economico -finanziario a cui il mercato immobiliare è strettamente legato.

Lavorare da soli o entrare in una rete immobiliare. L’importanza del marchio e della strategia di gruppo per far crescere il fatturato dell’agenzia. Quali sono i benefici e i costi di entrare in un franchising?

Sicuramente il franchising immobiliare ha prodotto in questi anni una razionalizzazione dell’intermediazione, che presentava una vasta frammentazione di società operanti con scarse regole e metodologie incontrollate.
Imporre ai franchisee un sistema di lavoro standardizzato ha dato la possibilità a nuovi soggetti di intraprendere l’attività immobiliare protetti e sostenuti dalla casa madre. La scelta di affidare a ciascun punto vendita un’esclusiva di zona ha consentito una radicalizzazione sul territorio, che peraltro si è rivelata efficace solo dove il titolare ha svolto con professionalità la propria attività.
La crisi economica che ha investito il mercato immobiliare ha evidenziato i limiti del sistema in franchising, bloccandone di fatto la crescita e in alcuni casi provocando una riduzione significativa dei punti vendita.
Il dato medio di riduzione di oltre il 50% dal 2006 ad oggi del numero delle contrattazioni effettuate nella compravendita, va valutato non in modo uniforme ma differenziato rispetto alla tipologia degli immobili e alla zona in cui sono ubicati; è chiaro che la esclusiva di zona imposta dal sistema franchising è stato drammatico per molti operatori che si son trovati a lavorare in zone dove il mercato è inesistente (tipologie economiche popolari dove è venuta meno la possibilità di acquisto con mutui).
In questa fase i costi sono decisamente superiori ai benefici, sopratutto per chi ha già qualche anno di esperienza ha imparato il lavoro e si costruito un rispetto professionale personale. Per questi soggetti sostenere costi per il solo sfruttamento del marchio di appartenenza può non essere più conveniente e sufficiente.
Lavorare da soli oggi è impensabile. Lo stesso strumento oggi più efficace, Internet, invita alla collaborazione, all’interscambio obbliga l’agente immobiliare a dare risposte veloci ed esaustive al proprio cliente se non vuole che il cliente sia più veloce di lui a risolvere in altro modo.
Ma Internet è solo uno strumento e i vari operatori un agglomerato indistinto e disaggregato.
Le reti di agenzie già esistenti aggregate sotto un unico marchio, nascono per rispondere a queste esigenza.
Una serie di agenti immobiliari in rete che prima di tutto condividono, non perché imposto dall’alto, metodi e filosofia di comportamenti, operando con un sistema informatico efficace, sono in grado di fornire al cliente un servizio professionale esclusivo. Quindi collaborazione in rete ma sapendo bene chi è il partner con cui andrò ad operare e quindi con la certezza di incontrare la stessa professionalità.
Le gestione delle agenzie immobiliari unite in rete ha costi decisamente più bassi del franchising e soprattutto privilegia l’identità dei singoli partner che possono continuare a gestire liberamente secondo i loro criteri individuali l’attività delle proprie agenzie.
Le agenzie immobiliari unite in rete non hanno limiti di esclusiva territoriale fattore che si è rivelato vincente in questo periodo di crisi permettendo ad alcuni partner di spostarsi ad operare in zone più favorevoli.
Il cliente gode della maturata esperienza di agenzie già affermate e quindi di grande professionalità, sicuro di ottenerla qualunque sia il partner, senza dover confidare nella fortuna di trovare il soggetto "giusto" cosi come accade spesso nel mondo del franchising.

Immobili e investimenti. E’ meglio investire in Italia o all’estero?

La crisi ha dimostrato la grande tenuta del mercato immobiliare italiano rispetto ad altre realtà che si sono rivelate drammatiche.
Un mercato poco speculativo e con un livello di indebitamento più che ragionevole.
Durante tutto il periodo la volontà e il desiderio di possedere una proprietà immobiliare non sono venute meno e in tanti aspettano una ripresa economica che possa trasformare i desideri in fatti concreti.
Quindi l’investimento in Italia è sicuramente il più sicuro di tutto il mondo perché non esiste altro paese che abbia un cosi radicato amore verso il mattone e questo è un elemento essenziale per giudicare la validità o meno di un mercato.