Articolo del 07/09/2007
La proposta di acquisto (su modello Fiaip). Parte seconda
Condividiamo appieno la motivazione del Giudice di Bologna perché, come, peraltro, abbiamo già avuto modo di rilevare in altri nostri precedenti scritti, in tema di minuta o di puntuazione del contratto, l'indagine del giudice deve accertare se le parti abbiano inteso porre realmente in essere il rapporto contrattuale sin dal momento dell'accordo, oppure se la loro intenzione sia stata quella di differire la conclusione del contratto ad una manifestazione successiva di volontà. La precisazione contenuta al punto sub 4 della proposta FIAIP, ovvero la volontà delle parti di voler addivenire alla stipulazione di un contratto preliminare, indice a ritenere, al di là di ogni ragionevole dubbio, che le parti si siano riservate di procedere, in un momento successivo, alla definitiva stesura degli accordi definitivi. In tal senso, peraltro, si registrano precise pronunce giurisprudenziali, di merito, che vale la pena di riportare: “Mentre con il contratto preliminare le parti si obbligano a prestare il loro consenso alla conclusione del contratto definitivo, i cui elementi essenziali e accidentali siano stati contestualmente precisati e i cui effetti si produrranno al momento della stipulazione, con la sottoscrizione della minuta o puntuazione di contratto - la quale ha la sola funzione di documentare l'intesa raggiunta su alcuni punti del contratto da concludere quando si sarà successivamente raggiunto l'accordo anche sugli altri punti ancora da trattare - conservano la libertà di recesso dalle trattative, la quale trova un limite solo nella responsabilità precontrattuale prevista dall'art. 1337 c.c.” (Corte di App. Genova, Sez. III, 28/10/2005) “A differenza del contratto preliminare ove le parti si obbligano a prestare il loro consenso alla conclusione del contratto definitivo, i cui elementi essenziali ed accidentali siano stati contestualmente precisati ed i cui effetti si produrranno al momento della sua stipulazione, con la sottoscrizione della cosiddetta minuta o "puntuazione" di contratto - la quale ha la sola funzione di documentare l'intesa raggiunta su alcuni punti del contratto da concludere quando si sarà successivamente raggiunto l'accordo anche sugli altri punti da trattare - le parti conservano la libertà di recesso dalle trattative la quale trova un limite soltanto nella responsabilità precontrattuale prevista dall'art. 1337 c.c.” (Corte di App. Napoli, Sez. III, 07/04/2005). Accertata dunque dal Tribunale di Bologna la natura non contrattuale della proposta sottoscritta dalle parti, avvalendosi del modulo FIAIP ne è convenuto, innanzi tutto, che non è maturato il diritto alla provvigione in quanto l'affare non si è ancora concluso.
Val la pena di ricordare, a tal proposito, che l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la conclusione di un'opzione, contratto nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l'altra resta libera di accettarla o meno, può far sorgere tale diritto (Cassazione Civile Sez. III, 21.7.2004 n. 13590). Ma la natura non contrattuale della proposta di acquisto rilevata dal Tribunale ha comportato per l'agente immobiliare, anche l'obbligo di restituire al proponente la somma ricevuta in deposito al momento della sottoscrizione della proposta e da consegnare al venditore al momento dell’accettazione.
Così ha motivato il giudice la decisione: “… Il versamento al mediatore di una somma da parte di colui che sottoscriva una proposta di acquisto del bene non può avere, quali che siano le espressioni usate dalle parti per definirne la funzione, la natura giuridica e gli effetti di una caparra confirmatoria perchè questa può inserirsi solo in un contratto con prestazioni corrispettive dal quale sorgono obbligazioni per entrambe le parti, dato che altrimenti il versamento della caparra non sarebbe in grado di svolgere la sua peculiare funzione (cfr. Cass. civ. Sent. 3823/1995). Ancora una volta il modulo FIAIP prodotto in causa conforta tale valutazione poiché in base a quanto in esso scritto la dazione dell'assegno n. … della Banca … qualificato da tutte le parti come caparra, avrebbe dovuto avvenire all'atto della redazione della scrittura notarile (cfr. punto 5 del modulo), cioè, per quanto sopra argomentato, proprio nel momento del perfezionamento del contratto preliminare di vendita immobiliare. Poiché nella fattispecie non si è addivenuti alla stipulazione di alcun contratto avente ad oggetto la proprietà dell'immobile sito in Bologna via … 3, nessuna causale o giustificazione può avere la dazione al sig. … [recte: parte promittente venditrice e terzo chiamato in causa, NdR], dell'assegno di Euro 5.164,56, ed il suo successivo incasso. Nell'effettuare tale dazione XX è stata inadempiente al deposito fiduciario effettuato dalla sig.ra YY, [recte: parte promissaria acquirente e convenuta in giudizio, NdR], poiché, per espressa previsione del modulo FIAIP, la dazione della caparra depositata presso la XX avrebbe dovuto avvenire solo alla stipulazione della scrittura notarile. Tale stipulazione non è avvenuta, onde nessuna caparra avrebbe dovuto essere versata”. Ma, purtroppo, per il malcapitato agente non è finita, nel senso che il Giudice ha, altresì, riconosciuto una sua precisa responsabilità contrattuale nei confronti del proponente in merito alla dazione dell'assegno ricevuto al venditore, il che lo ha reso responsabile non solamente della perdita patrimoniale conseguente all'incasso dell'assegno stesso e, quindi, ha comportato la sua condanna alla restituzione di tale importo, ma anche alla rifusione, sempre al proponente, del danno cosiddetto da ritardo, cioè del danno subito dal danneggiato (ovvero il proponente) per non aver potuto disporre, durante tutto il tempo nel quale si è protratto l'inadempimento, del bene perduto ovvero del suo equivalente in danaro.

Avv. Roberto Bella - Presidente IRCAT

 
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